Wie een goed geïsoleerde woning koopt, krijgt straks veel meer hypotheek

Hypotheekverstrekkers gaan mensen die een energiezuinig huis kopen veel meer geld lenen. Ze mogen meer lenen omdat de energienota zo laag is. Het verschil kan oplopen tot wel 50.000 euro. ‘Dit zorgt voor een tweedeling op de woningmarkt.’

Bij de financiering van een slecht geïsoleerde woning met een energielabel E, F, of G wordt straks alleen gekeken naar het inkomen en de maandlasten om zo de maximale hypotheek voor de koper vast te stellen. Bij de koop van een goed geïsoleerde woning (label A of B) kan vanaf volgend jaar met hetzelfde inkomen 10.000 euro meer worden geleend. En bij een zogenaamde nul-op-de-meter-woning zelfs 50.000 euro extra.

Banken mogen dus bij de berekening van de hypotheeklast rekening gaan houden met de energierekening die de nieuwe woningeigenaar maandelijks zal krijgen. Wie lage stookkosten heeft kan meer hypotheek betalen en andersom.

Dat blijkt uit de nieuwe richtlijnen voor hypotheken in 2024 die nu bij demissionair minister Kaag van Financiën op het bureau liggen. Die richtlijnen bepalen wat banken maximaal aan hypotheek mogen verstrekken aan huizenkopers. De maatregel is goed nieuws voor de energietransitie maar slecht nieuws voor de eigenaar van een energieslurpende woning.

NIEUW

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer denkt dat de verkoopprijs van een woning met een laag energielabel steeds verder af zal wijken van een huis met een hoog energielabel. ,,Er gaat hierdoor echt een verdeling plaatsvinden op de woningmarkt tussen duurzame en niet-duurzame huizen. Als de woningmarkt heel licht stijgt zullen de huizen met E, F en G in prijs dalen. En bij grote stijgingen op de markt stijgen prijzen van de slecht geïsoleerde woningen niet of heel licht. Het zal steeds moeilijker worden om huizen met een laag energielabel te verkopen.’’ Zo’n 15 procent van de Nederlandse huizen heeft zo’n zeer slecht energielabel en dat kan duizenden euro’s per jaar aan energiekosten schelen. Een woning met energielabel G verbruikt zo’n 50 procent meer gas dan een huis met label A.

Hypotheekbemiddelaar De Hypotheker ziet een gevaar in de nieuwe regels. ,,Het belonen van de aanschaf van energiezuinigere woningen heeft als effect dat deze woningen duurder worden, dit lijkt ons niet de juiste maatregel. Hierdoor zijn woningen met een hoger energielabel steeds minder toegankelijk voor een grote groep kopers’’, zegt Carina Kloet van de Hypotheker. ,,In de praktijk zien we steeds vaker dat woningen met een ongunstig energielabel minder in trek zijn en kostbaar om te upgraden. Onze verwachting is dat dit de komende jaren meer en meer een tweedeling gaat vormen in de prijs. Net als de tweedeling die we zien tussen ‘klushuizen’ en huizen die helemaal instapklaar zijn.’’

Kwistig

Investeren in energiezuinigheid krijgt door de nieuwe leennormen een directe koppeling met de woningwaarde. Volgens Vereniging Eigen Huis niet geheel terecht, want het label zegt niet alles over het daadwerkelijke energieverbruik. Want bewoners met een groen label kunnen kwistig met energie zijn terwijl bewoners van slecht geïsoleerde panden wellicht zoveel zo zuinig aan mogelijk doen. Bovendien zijn er nog veel woningen met een oud maar nog wel geldig energielabel dat destijds vanaf de computer is gemaakt en dat kan afwijken van een modern energielabel waarbij er echt een deskundige komt kijken.

Eigen Huis wijst er ook op dat eigenaren van woningen met bijvoorbeeld energielabel A bij verkoop het meest zullen profiteren van de nieuwe regels en stijgende huizenprijzen, terwijl dat vaak huiseigenaren zijn die toch al een goed besteedbaar inkomen hebben.

Isolatie

Je gaat krijgen dat je niet meer mag verkopen of verhuren als het energiela­bel niet goed is

In de nieuwe hypotheekregels staat ook dat de koper van een zeer slecht geïsoleerde woning tot 20.000 euro extra mag lenen om de verduurzaming te financieren. Dat geld moet uitgegeven worden aan bijvoorbeeld isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Volgens de Nederlandse Vereniging Duurzame Energie is dat bedrag echter onvoldoende om de energierekening van een koud tochtig huis substantieel te verlagen. Het extra leenbedrag zou bij 30.000 euro moeten beginnen, stelt de NVDE.

Boelhouwer wijst erop dat er over enkele jaren nog meer regelgeving omtrent energielabels vanuit Europa komt. ,,Bij kantoren is het al zo ver. Met een label lager dan C mag je het niet meer verhuren. Dat krijg je ook bij woningen, dat je het niet meer mag verhuren of verkopen als het energielabel onvoldoende is. Bij de bepaling van de huur gaat het energielabel ook een rol spelen volgend jaar, is de woning slecht geïsoleerd dan daalt de huur. Mensen en verhuurders met een slecht geïsoleerde huizen moeten iets gaan doen. Vroeg of laat moet je isoleren; we hebben natuurlijk onze doelstellingen op het gebied van duurzaamheid. Er zijn tal van leningen bij banken en bij het Warmtefonds mogelijk om de verduurzaming van van de woning te financieren.’’

Hypotheekverstrekker ING merkt al dat huizenkopers massaal voor de woningen met een gunstig energielabel gaan. Daar willen ze ook meer voor betalen en de bank gaat ze daarbij helpen met de nieuwe richtlijnen. Bijna 90 procent van de woningzoekers wil niet lager gaan dan energielabel C en een op de drie woningkopers wil label A of hoger.

Makelaarsvereniging NVM onderzocht eerder dit jaar dat eigenaren die hun woning verduurzamen naar een hoger energielabel de waarde van het pand met gemiddeld 7 procent zien stijgen, dat is al snel 30.000 euro.

Bron: www.ad.nl

Auteur Ton Voermans 28-09-23