NFBK koperskorting van start
Sinds 2 juni 2025 is het mogelijk om koperskorting te krijgen via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK). De site ging al iets eerder online. Het live gaan van het NFBK is wel met enige vertraging uiteindelijk tot stand gekomen. Het stond eigenlijk voor eind 2024 gepland. Jongeren die een nieuwbouwwoning willen kopen, komen met behulp van het NFBK mogelijk in aanmerking voor een korting op de woningwaarde. Die korting noemen we vanaf nu ‘koperskorting’.
Doelgroep
De koperskorting is bedoeld voor kopers van nieuwbouwwoningen tot een leeftijd van 35 jaar. Bij stellen gaat het om de leeftijd van de jongste koper. Ook zit er een inkomensgrens aan het gezinsinkomen van € 89.821 (2025). Dat is twee keer modaal. De laatste eis is dat de nieuwbouwwoning een getaxeerde marktwaarde heeft van maximaal € 405.000 (2025).
We noemen de jaartallen, omdat de subsidie in tranches wordt verdeeld. De eerste tranche loopt van 2 juni tot 7 juli 2025. De tweede volgt in oktober 2025. Daarna komen er nog twee in 2026. Dat jaar zullen de inkomens- en waardegrens worden aangepast.
Werking NFBK-koperskorting
De koperskorting werkt volgens het KoopStart®-systeem. De koperskorting is minimaal 10% van de woningwaarde en maximaal € 70.000.
De grens wordt door de projectontwikkelaar of woningcorporatie (vanaf nu ‘ontwikkelaar’) vastgesteld per project. Het is dus niet zo dat een koper die aan de eisen voldoet, zelf die keus altijd kan maken. Een ontwikkelaar kiest om een nieuwbouwproject al dan niet met NFBK-koperskorting aan te bieden. Deze partij betaalt namelijk 25% van de korting. De ontwikkelaar meldt zich daarvoor bij het NFBK. NFBK en de gemeente moeten het project goedkeuren. De geïnteresseerde koper vraagt bij die ontwikkelaar vervolgens de korting aan, als hij dat wil.
Voorbeeld (1)
Ineke (29) en Johan (33) hebben een gezamenlijk inkomen dat lager is dan € 89.000. Ze hebben een nieuwbouwproject gezien. De ontwikkelaar biedt de nieuwbouwwoningen aan met een NFBK-koperskorting van 15%. Ineke en Johan kopen een nieuwbouwwoning met een marktwaarde van € 380.000. Ze vragen via de ontwikkelaar de koperskorting van € 57.000 aan.
Daarvan is € 14.250 (25%) voor rekening van de ontwikkelaar en € 42.750 (75%) wordt betaald door het NFBK. De ontwikkelaar krijgt dus per saldo € 323.000 van Ineke en Johan en € 42.750 van NFBK, in totaal € 365.750.
Terugbetaling + winstdeling bij verkoop
Als Ineke en Johan jaren na de koop de woning weer verkopen, moeten zij de koperskorting terugbetalen. Daarnaast moeten zij een deel van de waardestijging ook vergoeden. Dat deel is even hoog als het percentage dat zij aan korting hebben gekregen.
Als zij zelf in de woning geïnvesteerd hebben, wordt de waardevermeerdering die het gevolg is van die investering afgetrokken van de te verrekenen waardestijging. Die terugbetaling en winstdeling vloeien terug in het NFBK. De ontwikkelaar krijgt dus niets terug van zijn 25%-deel van de korting.
Voorbeeld (vervolg)
Ineke en Johan verkopen acht jaar na de aankoop hun nieuwbouwwoning. De verkoopprijs is € 480.000. In de periode dat ze er woonden, hebben ze de keuken vervangen en een serre aangebouwd. In totaal heeft ze dat € 25.000 gekost. De woning is daardoor € 15.000 meer waard geworden.
Hoeveel houden Ineke en Johan over van de waardestijging van € 100.000?
De aankoopsom was € 380.000, inclusief de koperskorting. De verkoopprijs is € 480.000. Voor het berekenen van het deel van de waardestijging die met NFBK moet worden verrekend, wordt de korting en de waardevermeerdering door de investering afgetrokken van de waardestijging. De te verrekenen waardestijging wordt dan: € 100.000 -/- € 57.000 (de korting) -/- € 15.000 (waardevermeerdering investering) = € 28.000. Daarvan moet 15% (percentage koperskorting) = € 4.200 ook aan NFBK vergoed worden.
In totaal betalen Ineke en Johan aan NFBK terug: De korting van € 57.000 + € 4.200 aan te verrekenen waardestijging = € 61.200. Dan resteert een som van € 418.800 die zij overhouden. Zij hebben € 323.000 betaald en € 25.000 geïnvesteerd. Hun aandeel in de waardestijging komt daardoor uit op € 418.800 -/- € 348.000 = € 70.800.
NFBK heeft ook winst, namelijk € 61.200 -/- € 42.750 = € 18.450. De projectontwikkelaar krijgt zijn investering niet terug en deelt ook niet in de winst.
Waardedaling wordt ook verrekend
De ontwikkelaar deelt weliswaar niet in de waardestijging, maar loopt ook geen risico bij een waardedaling. Bij een waardedaling wordt het percentage aan koperskorting losgelaten op die daling en in mindering gebracht op de koperskorting die moet worden terugbetaald. NFBK heeft echter pas verlies als de waardedaling meer dan 25% bedraagt, omdat dit deel door de ontwikkelaar was ingelegd. Zie voor meer rekenvoorbeelden deze link.
Geen fiscale struikelblokken
Een aankoop met subsidie, waarvoor een terugbetalingsregeling geldt, is een vorm van ‘verkoop onder voorwaarden’ (VOV). In eerdere vergelijkbare vormen van subsidiëring, is goedgekeurd dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de fiscale behandeling van de eigen woning of de eigenwoningschuld (onderdeel bijleenregeling).
Begrip eigen woning
In een besluit van 2 november 2009, laatste versie van 9 november 2022, is in onderdeel 1.5 bepaald dat een woning met een VOV-bepaling, nog altijd sprake is van een eigen woning volgens art. 3.111 Wet IB 2001.
Voorwaarde is wel dat de eigenaar ten minste een belang van 50% moet hebben in de waardeontwikkeling. Dat belang in waardeontwikkeling wordt bezien over de aankoopsom die de klant destijds heeft betaald (dus zonder rekening te houden met de korting).
In het voorbeeld van Johan en Ineke gaat het dus om de waardeontwikkeling over € 323.000, waarin zij een belang hebben van 85%.
Eigenwoningschuld - Bijleenregeling
In een ander besluit van 26 augustus 2010 (een herziening van een besluit uit 2003), laatste versie 17 oktober 2024, is in onderdeel 3.1 bepaald dat voor de bijleenregeling ook geen probleem ontstaat. Als aankoopprijs geldt ‘gewoon’ de door de koper betaalde som. En als verkoopprijs geldt het bedrag dat resteert na aftrek van de aan NFBK terug te betalen som. Uiteraard geldt ook hier de voorwaarde dat de waardeverandering de eigenaar grotendeels moet blijven aangaan – zoals hierboven uitgelegd.
Voor jouw praktijk
Bij het schrijven van dit artikel, zijn er nog geen projecten aangemeld in het NFBK-register. Neem daar eens een kijkje als je het artikel leest. Mogelijk zijn er dan projecten in jouw werkomgeving die zijn aangemeld. Je kunt jouw klanten dan wijzen op de mogelijkheden en voorwaarden, als zij aan de eisen voldoen.
Mocht jouw klant zo’n nieuwbouwwoning kopen met NFBK-korting, wijs hem dan op een belangrijke administratieplicht. Vertel ze: houd bij hoeveel je geïnvesteerd hebt en zorg dat je weet hoeveel de woning in waarde is gestegen door die investering. Bijvoorbeeld door een taxatie op te laten stellen met de waardes voor en na verbouwing. Doe je dit niet, dan is bij verkoop vrijwel niet vast te stellen welk deel van de waardestijging je niet hoeft terug te betalen.
Tot slot zijn wij zelf benieuwd hoeveel projectontwikkelaars of woningcorporaties op een NFBK-regeling zullen intekenen. Zij gaan immers zelf 25% van de koperskorting vergoeden, terwijl ze niet in de winst meedelen.
